Pignoramento prima casa: quando avviene?
Il pignoramento della prima casa è possibile quando si verificano alcune condizioni di legge. Ecco quali sono e come si sviluppa la procedura.
Condizioni per pignorare la prima casa
C’è un pensiero diffuso secondo il quale la prima casa non sia un bene immobile pignorabile, ma per la legge non è sempre così.
La condizione principale su cui si basa la pignorabilità di un bene essenziale come la prima casa è che il debito sia privato.
Un esempio è quello contratto con la banca per il mutuo, che spesso prevede anche l’ipoteca sulla stessa casa e quindi, in caso di mancati pagamenti delle rate, può essere un ulteriore garanzia che permette di entrare in possesso del bene.
Altri esempi sono i debiti contratti per aver perso un processo oppure per il denaro dovuto a un fornitore. Non è escluso neppure il condominio in caso di morosità prolungata per il pagamento delle quote spettanti a ogni singolo inquilino.
La legge, inoltre, non prevede un limite minimo oltre il quale non è possibile procede con il pignoramento della prima casa.
Questo, infatti, può accadere anche se i debiti contratti hanno un importo relativamente basso.
Il creditore è libero di procedere con l’esecuzione forzata del recupero di quanto gli è dovuto.
Quello che tuttavia bisogna tenere presente è che si tratta di una procedura relativamente costosa e dai tempi lunghi perché si concretizzi.
Questo però non implica che il procedimento non sia legittimo e che è un diritto del creditore recuperare quanto gli spetta in questo modo.
Il consiglio che di solito viene dato dagli avvocati che seguono il creditore è di non procedere, se l’importo da restituire non sia almeno pari a 5 mila euro.
Per quanto riguarda i tempi per espletare tutto il procedimento di pignoramento, dipendono da diverse variabili.
La prima è il tribunale a cui è stato affidato il recupero mentre le altre sono il valore e l’appeal della casa da pignorare. L’attesa potrebbe variare da un minimo di 3 fino a 10 anni e nel frattempo il debitore può comunque usufruire del bene, quindi abitarlo in modo del tutto legale.
Quando c’è in atto una tale situazione di solito l’interesse viene dirottato su altri beni, ma in assenza di questi il creditore che deve recuperare un basso importo, ci rinuncia.
Condizioni che impediscono di pignorare la prima casa
Il pignoramento della prima casa non è possibile quando il creditore è l’Agenzia Entrate Riscossione che , come è noto, fa le veci della Pubblica Amministrazione o dello Stato che deve essere risarcito in caso di ammanco di vario genere.
Questo ente ha oggi sostituito Equitalia S.p.A, per cui anche quando i debiti fanno riferimento a una cartella esattoriale, come per esempio quelle per il mancato pagamento della Tari o del servizio idrico, non si potrà procedere con la pratica pignorativa della prima casa.
Bisogna precisare che quando si tratta della proceduta di recupero da parte della Pubblica Amministrazione, non si fa riferimento al fatto che sia la prima casa, bensì che sia l’unica posseduta.
I criteri in essere per la non pignorabilità della prima casa sono dunque:
– essere proprietario di un unico immobile a livello fiscale;
– che il bene in questione non rientri tra quelli definiti di lusso (le categorie catastali di riferimento sono la A/8 e la A/9) ;
– che nella stessa casa il debitore abbia stabilito la propria residenza;
– che deve risultare a uso abitativo presso l’ufficio del catasto.
In mancanza anche di uno solo di questi requisiti, anche l’Agenzia Entrate Riscossione è autorizzata a procedere con il pignoramento.
Alla luce di quanto detto è bene chiarire alcuni punti attraverso esempi di situazioni che si possono configurare come casi di pignorabilità.
Il proprietario della casa potrebbe non risultare tale anche nel caso in cui sia intestatario anche di una singola quota che faccia parte di altri immobili.
Accade per esempio quando si entra in possesso di un’eredità nel caso di una successione alla morte di un parente.
Un’altra eventualità è che questa prima casa venga data in affitto a terzi ovviamente con regolare contratto.
Significa che la sua residenza non è più stabilita nello stesso immobile, per cui si perde uno dei requisiti essenziali perché non venga pignorato.
Valore del debito per la pignorabilità della prima casa
Sulla possibilità di pignorare la prima casa da parte dell’ente di riscossione delle tasse, per la legge incide anche l’importo del debito, che deve superare i 120 mila euro.
In questo calcolo entrano anche in ballo il totale dei beni immobili posseduti dal debitore, che sono quantificati al di sopra dei 120 mila euro.
Un’altra condizione che riguarda il pignoramento della prima casa da parte dell’ente pubblico di riscossione è il rispetto di una procedura.
Questa consiste nella notifica del preavviso ipotecario a seguito del quale deve attendere 30 giorni, quindi deve inviare la cartella esattoriale per la quale bisogna aspettare almeno 2 mesi e, infine, procedere con l’iscrizione della stessa ipoteca, per la quale il tempo che deve trascorre è fissato a 6 mesi, prima che la stessa pratica venga resa effettiva.
Tutta la procedura, se operata nel modo prescritto, permette al creditore di procedere anche senza la dichiarazione giudiziale.
Come avviene il pignoramento della prima casa
Il pignoramento della prima casa con mutuo avviene soltanto quando c’è una sentenza impugnata dal creditore che vale come titolo esecutivo. Ha lo stesso valore anche un decreto ingiuntivo, oppure un contratto dove risulta il mutuo che è stato concesso alla presenza di un notaio se si tratta di una banca, e di una cambiale quando la transazione avviene tra privati.
Se si escludono i casi per quanto riguarda il contratto del mutuo, le cambiali e gli assegni, il titolo esecutivo va sempre notificato prima a chi è in debito e in seguito deve anche essere intimato a pagare l’importo dovuto entro 10 giorni.
Anche in questa fase ci sono altrettante regole da rispettare, come quella che riguarda la notifica del pignoramento di cui deve essere informato il debitore non oltre i 90 giorni.
In questo caso è l’ufficiale giudiziario che deve procedere ed è tenuto a sapere anche se la stessa prima casa risulta cointestata.
Un ultimo passo, che di solito tutela il creditore dall’eventualità che il bene immobile sia venduto o ceduto ad altri, è l’iscrizione dell’ipoteca che grava sulla stesso immobile. In questo ultimo caso, che non è sottoposto a nessun obbligo di legge, si può evitare di informare lo stesso debitore o altri intestatari del bene.